전세 계약을 앞두고 전세대출 총정리가 필요한 이유는 단순합니다. 상품마다 자격 요건과 한도, 금리 산정 방식이 전부 다르기 때문입니다. 같은 보증금 3억 원짜리 집이라도 어떤 상품을 선택하느냐에 따라 월 이자가 20만 원 넘게 벌어집니다. 계약금을 넣은 뒤에 알아보기 시작하면 선택지가 급격히 줄어들기 때문에, 집을 보러 다니는 단계에서 구조를 먼저 파악해 두는 편이 훨씬 유리합니다.
전세대출 종류와 보증기관 3곳 비교
전세대출은 은행이 단독으로 내주는 상품이 아닙니다. 임차보증금을 돌려받지 못할 위험을 보증기관이 대신 떠안아 주기 때문에 성립하는 구조입니다. 그래서 어느 은행에 가느냐보다 어떤 보증기관을 끼느냐가 한도와 금리를 먼저 결정합니다. 실무에서 마주치는 보증기관은 사실상 세 곳입니다.
| 보증기관 | 대표 상품군 | 보증 한도(일반 기준) | 특징 |
|---|---|---|---|
| 주택도시보증공사(HUG) | 버팀목전세자금대출, 청년전용 상품 | 보증금의 80~90%, 수도권 최대 4억 원대 | 정책 상품과 연계되어 금리가 가장 낮은 편 |
| 한국주택금융공사(HF) | 은행 일반 전세자금대출 | 최대 2억 2,200만 원 수준 | 무주택 기준이 명확하고 취급 은행이 가장 많음 |
| 서울보증보험(SGI) | 은행 일반 전세자금대출 | 최대 5억 원 수준 | 고가 전세도 가능하지만 금리가 상대적으로 높음 |
정리하면 보증금이 크지 않고 소득 요건을 충족한다면 HUG 계열 정책 상품이 1순위입니다. 소득이 기준을 넘거나 정책 상품 대상이 아니라면 HF, 보증금이 커서 HF 한도로 부족하면 SGI로 넘어가는 순서라고 이해하면 됩니다.
자격 조건과 한도를 결정하는 4가지 기준
한도가 얼마나 나오는지는 신청자 한 사람의 조건만으로 정해지지 않습니다. 사람, 집, 계약서 세 가지가 동시에 심사 대상이 됩니다.
- 무주택 여부: 대부분의 전세대출은 세대주 기준 무주택이 전제입니다. 부부 합산으로 판단하므로 배우자 명의 주택도 걸립니다.
- 소득과 재직 기간: 정책 상품은 부부 합산 연소득 상한이 있고, 은행 상품은 소득 대비 상환 능력으로 한도를 산정합니다. 재직 3개월 미만이면 서류가 까다로워집니다.
- 보증금 대비 대출 비율: 보통 보증금의 80% 안팎까지만 나옵니다. 나머지 20%는 자기 자금으로 준비되어 있어야 계약이 성립합니다.
- 주택의 상태: 등기부등본상 선순위 근저당이 과하거나, 위반건축물, 신탁 등기 물건이면 보증기관이 아예 보증을 거절합니다.
신청 절차 3단계와 필요 서류
전세대출은 실행일이 잔금일과 정확히 맞아야 하기 때문에 일정 관리가 절반입니다. 최소 잔금일 3주 전부터 움직이는 것을 권합니다.
- 사전 상담과 가심사: 등기부등본과 소득 서류를 들고 은행 두세 곳에서 한도와 금리를 비교합니다. 같은 조건이라도 은행별 우대금리가 달라 0.3%포인트 이상 차이가 납니다.
- 계약 체결과 정식 접수: 확정일자를 받은 임대차계약서, 계약금 영수증, 주민등록등본, 가족관계증명서, 재직증명서와 소득금액증명원을 제출합니다. 잔금일 2주 전이 마지노선입니다.
- 승인과 실행: 보증기관 심사가 끝나면 잔금일에 은행이 임대인 계좌로 직접 입금합니다. 신청자 계좌를 거치지 않는 것이 원칙입니다.
금리 구조와 실제 이자 부담 계산하기
전세대출 금리는 기준금리에 가산금리를 더하고 우대금리를 빼는 방식으로 정해집니다. 광고에 나오는 최저 금리는 우대 조건을 전부 충족했을 때의 숫자이므로, 실제로 적용받는 금리는 그보다 높은 경우가 대부분입니다. 급여이체, 신용카드 실적, 자동이체 건수 같은 항목을 미리 챙기면 0.5%포인트 안팎을 줄일 수 있습니다.
전세대출은 대부분 만기일시상환이라 매달 이자만 냅니다. 계산은 간단합니다. 대출금 2억 4,000만 원에 금리 3.8%라면 연이자는 912만 원, 월 76만 원입니다. 여기서 금리가 0.5%포인트만 낮아져도 월 부담은 66만 원으로 10만 원 줄어듭니다. 상품별로 이 숫자를 직접 비교해 보려면 대출 이자 계산기에 금리와 원금을 넣어 보는 편이 빠릅니다. 은행 창구에서 들은 조건을 그대로 대입해 두면 어느 쪽이 유리한지 한눈에 정리됩니다.
변동금리 상품이라면 6개월 또는 1년 주기로 금리가 갱신된다는 점도 계산에 넣어야 합니다. 2년 계약 기간 중 한 번은 금리가 바뀐다고 보고, 현재 금리 기준 월 이자에서 1%포인트 정도 올랐을 때의 부담까지 미리 감당 가능한지 따져 보는 것이 안전합니다.
놓치기 쉬운 함정 5가지
서류를 다 갖추고도 막판에 문제가 생기는 사례는 대체로 정해져 있습니다.
- 임대인 변경: 계약 후 집주인이 바뀌면 대출 심사가 처음부터 다시 진행됩니다. 잔금일이 촉박하면 실행이 밀립니다.
- 중도 퇴사: 승인 이후 실행 전에 퇴사하면 승인이 취소될 수 있습니다. 이직 계획이 있다면 실행일 이후로 미루는 것이 안전합니다.
- 보증금 증액 재계약: 증액분만 추가 대출이 가능하며, 기존 대출 조건이 그대로 유지되지 않을 수 있습니다.
- 전입신고 누락: 실행 후 정해진 기간 내 전입신고와 확정일자를 완료하지 않으면 보증이 해지되어 대출금 상환 요구를 받을 수 있습니다.
- 중도상환수수료: 3년 이내 상환 시 수수료가 붙는 상품이 있습니다. 계약 기간 중 이사 가능성이 있다면 이 조건을 먼저 확인해야 합니다.
결국 전세대출은 금리 몇 자리 숫자보다 일정과 서류, 그리고 물건의 권리관계를 먼저 정리하는 싸움에 가깝습니다. 집을 고르는 단계에서 보증기관 기준에 맞는 물건인지부터 걸러 내면 나머지 과정은 훨씬 수월해집니다.